売りたい｜売却の手順
1不動産の業者選定・物件査定
「いったい、幾らで売れるのだろう？」
・・・不動産業者に物件を査定してもらえるのか聞いてみてください。
数社に価格査定をお願いするお客様も数多くおられます。それはそれで構わないのですが「査定価格が高い不動産業者が良くて、低い査定価格を出す不動産業者が悪い」訳ではありません。仕事欲しさに競合業者がいることを知って「ウチに頼むと50万高く売ってあげる」という業者もいないわけではありません。高く売ってもらうに越したことは無いのですが、その査定の内容等を聞き、納得できるか？その担当者が信頼できるか？・・・それら諸々を加味し、数々の不動産業者の中から自分に合った業者を選びましょう！
また、物件査定は現地で実際に行って調査する場合と、現地調査を行わないでする場合があります。
どちらが良いのでしょう？
個人的には、現地調査をする場合の方が良いに決まってると思っています。
「建築年数は古いけど、保守管理が行き届いていて、まだまだ使える家」「建築年数はそんなに経っていないんだけど、保守管理が全然ダメでカビだらけの家」「建築年数相当の家だけど、近所にちょっと困った人がいて環境に難がある家」など・・・これらは実際、現地に行かないと分かりません。
なので、現地調査する方が良いと思うのですが、短所は、調査する人間の主観も入りやすいので、その業者によっては、まちまちの査定結果になるかと思われます。また現地でのヒヤリング・役所での調査等も行うとその分、時間もかかります。また場所によっては、調査の為の費用もかかる場合もあるでしょう。
一方、現地調査を行わない査定がダメかと言いますとこれも一概に言えません。長所をいうと、スピーディです。現地調査を行わないと言っても、過去のデータ、現在の動向を加味しながら算出しますので、充分参考になります。その査定結果は画一的なものになると思いますので、物件の個性を査定価格に反映できず、短所となるともに、誰が査定してもほぼ同じで公平性があり、長所であると言えます。
これも、その査定の内容等を聞き、納得できるか？その担当者が信頼できるか？・・・それら諸々を加味し、数々の不動産業者の中から自分に合った業者を選びましょう。
結局、自分にあった担当者次第のような感じがします。
2売却の依頼・媒介(仲介)契約書の締結
「ここが良さそうだ」という不動産業者が決まりましたら、売却の依頼をしてみましょう！その際、「私の家を売るお手伝いをお願いします」という媒介(仲介)契約書を、「依頼者（お客様）」と「不動産業者」の間で結びます。
この媒介契約書には3つの種類があります。
①一般媒介契約、②専属専任媒介契約、③専任媒介契約・・・の3種類です。
この違いは何でしょうか？
- ①一般媒介契約
- 依頼者は、当社以外の不動産業者にも重ねて、仲介を依頼することができます。 重ねて媒介を依頼した他の不動産業者を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」があります。
- ②専属専任媒介契約
- 依頼者は、当社以外の不動産業者に、重ねて仲介を依頼することができません。 さらに、依頼者は自ら発見した相手方とも売買契約をすることができません。
- ③専任媒介契約
- これは②専属専任媒介契約に似ているのですが、依頼者は自ら発見した相手方とも売買契約をすることができます。
依頼者から見ると、多数の不動産業者に頼めるので、①一般媒介契約が良さそうに思えます。しかし、多数の不動産業者に頼めるといことは、それだけ不動産業者からすると一生懸命動いても仕事にならない可能性もあります。②は依頼者から見ると一番縛りがきつそうです。・・・ダメそうです。依頼者から見ると「どういうこと？」と思うでしょう。でも、不動産業者から見ると、その媒介契約の期間内に決めると必ず仕事になりますので、安心して仕事ができます。・・・そして、ただ不動産業者に都合が良いばかりではありません。・・・・その分、不動産業者には１週間に１回以上 文書又は電子メールによる報告業務処理状況の報告義務（②専属専任媒介契約は2週間に１回以上）があり、依頼者にとっても、自分の依頼した状況を把握できるので安心ができます。
この媒介契約の形態のうち、どれが良いかというのは、一概に言えません。当社でも、そのお客様によって、まちまちです。
決定権はお客様にありますので、不動産業者の説明を聞き、お客様のニーズに合った媒介形態を選びましょう。
3購入者探し
媒介(仲介)契約書の締結をしましたら、不動産業者は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム「レインズ」、ホームページ、不動産売買雑誌等を利用しながら、購入者を探します。
4購入申入れ・契約
購入希望者より購入申込書が提出されます。売買代金、代金の支払方法、物件引渡し時期などの契約条件を交渉・調整いたしましたら、当社が契約関係書類を作成いたします。
契約までに必要な書類は、その都度当社よりご説明申し上げます。
しかし、基本的に契約時に売主様に必ず必要になるのは、
- 印鑑（実印の必要なし）
- 印紙（売買金額によって異なります）
- 仲介手数料の半金
- 手付金に対する領収書
- 運転免許証など（ご本人と確認できるもの）
です。
※ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権等が設定されている場合は、残代金決済時までに抹消しなければなりません（通常は、残金決済時同時）。抹消登記に司法書士へ手配が必要です。
5残金決済
① 登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
② 司法書士より申請書類に不備が無いのを確認できれば、
売買代金残額（手付金を引いた額）の授受・固定資産税の清算を行い、それぞれの領収書を買主に渡します。
③ 建物に付属するすべての鍵を引渡し、管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書、
その他引き継ぐべき書類をまとめて買主様に引渡します。
④ 仲介手数料の残額や司法書士への登記にかかる費用等をお支払いいただきます。
残金決済時に用意するもの
＜売主様＞
- 登記関係書類（登記済証または登記識別情報）
- 実印
- 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 公共料金清算領収証（電気・ガス・水道料金等）
- 管理規約・パンフレット・建築確認通知書等
- 鍵
- 仲介手数料の残額
- 登記費用（抵当権抹消登記等がある場合）
(有)ABC不動産 代表取締役 藤森 直宏
