1資金計画を立てる

今、自分は、どれくらいの物件が買えるのでしょうか？
・・・ここから始まるのではないでしょうか？

よく、返済額は年収400万未満の場合は30％以下、年収400万以上の場合は35％以下に抑えた方が良いと言われています。 また、お客様からの住宅ローンのご相談では、金融機関への同行から資金計画の全てを、不動産業者に求める方が、数多くいらっしゃるように思われます。

そんな中で、私は「面倒くさいかもしれませんが、出来れば、お客様自身で金融機関にご相談なさった方が良いですよ」とお勧めしています。

弊社を設立して以来、私は、主に競売物件を中心に手掛けてきました。その過程で、不本意に自分のマイホームを手放さなければならなくなった人達を数多く見て来ています。・・・色々、事情もあったとは思いますが、中には、我々、不動産業者の安易な勧めによって、後々、自分達を苦しめるような住宅ローンの組み方をしてしまたった例もあるでしょう。・・・「タバコを減らせば大丈夫」「一回、飲みのお付き合いを辞めれば大丈夫」・・・

長年、身に付いた習慣はなかなか改善されるものでもありません。・・・ささやかな楽しみを減らしてまで生活を切り詰めるようなローンを組むより、今のままの生活でどれくらいローンを組めるのかを考えた方が幸せではないのかと思っております。

人は、それぞれ生活スタイル・環境条件が違います。生活スタイル・生き方・価値観は本人しか分かりません。・・・・子どもの教育費・親の介護費用・車の買い替え・趣味である家族旅行等・・・個別の事情につき、第三者の思惑が介在するのは、お客様にとって、芳しくないと考えております。

そんなことから、住宅ローンを組む際には、知り合ったお客様がご自身でお考えになることがお客様の為になると思い、お客様ご自身で金融機関を巡り、資金計画を立てることをお勧めしています。

別に不動産業者がついて行かなくても、金融機関の人達も、とても親切に教えてくれますし、聞いて分からなかったら、また聞けばいいだけです。感じが悪かったら、そこから借りなければ良いだけです。

「住まいのご購入」は、人生の中で何度もあることではありません。できるだけ現在の状況を維持しながら、ご自身で資金計画を立てることを考えましょう。

資金計画の中で、売買代金の他には、次のような諸費用がかかりますので、ご留意ください。

■印紙代

売買契約時に契約書に貼る

■固定資産税等精算分

当年度の固定資産税は、売主に切符がきます。期中で物件を売ってしまっても、残りの固定資産税分も売主が支払います。
その為、物件の所有権が買主に移動したときから、その固定資産税の買主負担分を売主に渡し、精算します。

■登記費用

通常、買主に所有権を移転するとき司法書士にその手続を委任します。その費用。

■登録免許税

物件の所有権移転登記の際にかかってくる国税です。

■不動産取得税

不動産の取得時にかかってくる都道府県税です。売買契約時・残金決済時ではなく、
所有権が移転してから数か月後にかかってきます。

■仲介手数料

不動産業者への手数料 　

その他ローンを利用する場合には、ローン契約費用（事務手数料・保証料・火災保険料など）がかかってきます。（金融機関によって違います）

2物件を探す

物件は、購入者自身が直接売主を見つけて契約する場合もあるかとは思いますが、通常は、不動産業者を、媒介業者もしくは売主として物件を見つけることが多いと思います。

ここでは、もっとも一般的と思われる不動産業者が媒介業者である場合を例に説明します。

弊社が媒介として探す場合、宅地建物取引業法第34条の2に基づき、まず弊社と媒介(仲介)契約書を結んでいただきます。

この媒介契約書には3つの種類があります。

①一般媒介契約、②専属専任媒介契約、③専任媒介契約・・・の3種類です。

この違いは何でしょうか？

①一般媒介契約

依頼者は、当社以外の不動産業者にも重ねて、仲介を依頼することができます。重ねて媒介を依頼した他の不動産業者を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」があります。

②専属専任媒介契約

依頼者は、当社以外の不動産業者に、重ねて仲介を依頼することができません。さらに、依頼者は自ら発見した相手方とも売買契約をすることができません。

③専任媒介契約

これは②専属専任媒介契約に似ているのですが、依頼者は自ら発見した相手方とは売買契約をすることができます。

依頼者から見ると、多数の不動産業者に頼めるので、①一般媒介契約が良さそうに思えます。しかし、多数の不動産業者に頼めるといことは、それだけ不動産業者からすると一生懸命動いても仕事にならない可能性もあります。②は依頼者から見ると一番縛りがきつそうです。・・・ダメそうです。依頼者から見ると「どういうこと？」と思うでしょう。でも、不動産業者から見ると、その媒介契約の期間内に決めると必ず仕事になりますので、安心して仕事ができます。・・・そして、ただ不動産業者に都合が良いばかりではありません。・・・・その分、不動産業者には１週間に１回以上 文書又は電子メールによる報告業務処理状況の報告義務（②専属専任媒介契約は2週間に１回以上）があり、依頼者にとっても、自分の依頼した状況を把握できるので安心ができます。

この媒介契約の形態のうち、どれが良いかというのは、一概に言えません。当社でも、そのお客様によって、まちまちです。
決定権はお客様にありますので、不動産業者の説明を聞き、お客様のニーズに合った媒介形態を選びましょう。

不動産業者に媒介（仲介）を頼むときは、ご希望の物件の種類（戸建・マンション等）、広さ、間取り、エリア、ご予算等は必ず聞かれます。他にこだわりの情報とかございましたら、あらかじめメモをして忘れずに伝えてください。

3購入の申し込み

不動産業者から物件を勧められて、ついに購入したい物件が見つかりましたら、不動産購入申込書（買受申込書）にご記入いただきます。・・・・購入する物件価格、代金の支払い方法、希望する引渡し時期等その他の条件を不動産購入申込書（買受申込書）に記入し、署名・捺印をいたします。

不動産業者は、この不動産購入申込書を売主側に提出し、不動産購入申込書の内容に基づき、売主様と契約の内容を交渉・調整していきます。

なお、購入を決める前に、物件の内覧はもう一度したが良いでしょう。

夕方・夜に見た場合と日中見た場合は感じが違いますし、平日と休日の内覧した場合も違います。一人で内覧した場合も、後で必ず家族での内覧もして下さい。買った後もしくは契約当日にトラブルになると大変です。当社も必ず再度の内覧を勧めます。・・・内覧はタダです。

4契約と重要事項説明書

不動産購入申込書の内容について交渉がまとまれば、いよいよ契約になります。 　

・・・が、その前に！
法律（宅地建物取引業法）で契約書を交わす前に、重要事項説明書を説明しなければならないことになっています。

重要事項説明書とは、文字通り、物件にかかわる重要な事項を買主に対し説明するものです。そして、宅地建物取引主任者の資格を持った者が、この重要事項説明書を説明しなければなりません。

一般に、契約日の契約の直前に、重要事項説明書をする不動産業者が多いのですようです。

しかし、契約の当日に重要事項の説明をされても「初めて聞いた」「納得がいかない」という状況になった場合、素人のお客様は、果たして百戦錬磨の不動産業者に勝てるのでしょうか？・・・実際そういう場面を何度か見たことがございます。

弊社では契約日になってトラブルになったら大変です。私が知り合ったお客様とは一人も「あ～、こんなことだったら買わなかったのに」と後悔しないようにと、契約日の数日前から１週間くらい前に、別途、重要事項説明書だけを説明する日を設けていただくことを勧めております。・・・重要事項説明書だけをして、あえて契約日までの間に、お客様に一度ご自宅に帰って頂き、再度、考えてから契約してもらっています。その間に、やはり契約したくなければ、それはそれで構いません。そこに費用も発生しません。・・・
その結果、弊社からすると仕事を逃すことにもなりますが、それがお客様にとっては良い方法だと思い、そのスタイルを弊社設立後から一度も崩しておりません。・・・もちろん、お客様から要望で、契約日同日に重要事項説明書の説明をすることもありますが、基本は先に重要事項説明。後日、改めて契約です。

重要事項説明書の説明に問題が無く、お客様が「良し！」となれば、いよいよ契約です。

不動産売買契約書に買主様と売主様が署名・捺印し、買主様が手付金を支払えば、契約が正式に成立します。

このとき、買主様が、不動産売買契約時に用意するものは以下のとおりです。

＜買主様＞

1. 印鑑（ローンご利用の場合は実印）
2. 手付金（現金か預金小切手か事前に確認を）（売主へ）
3. 印紙代（売買金額によって異なります）
4. 仲介手数料の半金（不動産業者へ）
5. 運転免許証など（ご本人と確認できるもの）

5ローン契約

ご購入の際にあたって、ローンをご利用なさる場合は、契約後、その金融機関等へお申込みください。

6決済・引渡

契約の際には、とりあえず手付金だけ支払っておいて、残金が用意できたら（融資実行が決まったら）、 いよいよ購入者は自分のものにするため決済・引渡を行います。 ここでは、中古住宅の例をとって説明いたしますが、簡単に、決済とは、買主から売主への残代金の支払い。引渡とは、売主から買主への鍵の引渡しとなります。これは同時に行われます。

このとき、買主様が、残代金支払い時に用意するものは以下のとおりです。

＜買主様＞

1. 残代金（売主へ）
2. 仲介料の残額 （不動産業者へ）
3. 登記費用等（司法書士への手数料・登録免許税など）
4. 固定資産税等の精算金 （売主へ）
5. 住民票
6. 実印（ローンを利用せず、現金で代金をお支払の場合は、認印も可）

7これで、買主様に所有権が移りました！

忘れたころに県税事務所より不動産取得税の納付書が届きます。

 

弊社の代表者個人の考えによって作成しているので、他社と相違があるかもしれません。必ずしもこの通りでなければならないという訳でもありません。お客様の不動産ご購入の際のご参考になればと考えております。

(有)ABC不動産 　代表取締役　藤森　直宏